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三四线楼市“拐点已至”? 刚需族、观望族心态矛盾

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更新时间: 2018-12-12
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  近期,不少三四线城市的楼市出现“冲高回落”的走势。
  “我觉得房价现在确实是高,但我要结婚了,是因为刚需才买房的。”
  今年10月,25岁的刘宏(微博)(化名)在山东省聊城市“咬咬牙”购入了一套98平米的新房,单价在9350元人民币左右。绑定了地下室和车位后,总价一百万出头。他在12月10日告诉21世纪经济报道记者,付了31万元首付后,仍需每月偿还贷款4900元。
  两年前,这个位于山东省西部的三四线城市,房屋均价仅为5000元/平米左右。两年后,均价翻番,一些地理位置较好、由品牌开发商开发的楼盘,均价已高达13000元左右。
  不过,随着棚改政策的收紧,火爆的三四线楼市正在降温。近日易居(博客)房地产研究院发布的数据显示,11月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长9%,同比增长20%,其中三四线城市成交面积环比下降1%,同比增长33%。
  在业内人士看来,支撑三四线城市房价继续上涨的动力不足。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,由于需求和动力都面临着一定的调整,对于三四线城市的楼市来说,降温是大概率事件。
  只有当潮水退去,才知道谁在裸泳,楼市亦如此。
  三四线矛盾的“刚需”们
  刘宏是眼睁睁看着房价涨上去的。
  他告诉记者,大涨发生在2016年年底。那时他刚刚毕业,清楚记得有一家新盘价格是4400元/平米。
  “我身边的朋友就有16年买房的,一般都在五千左右。现在他们的房子都涨到一万了。”
  现居北京的张强(化名)就是这样一位享受到三四线城市房价上涨的“幸运儿”。2016年年底,出于投资考虑,他在老家聊城市以5800元/平米的价格购入了一套140平米的住宅,现如今每平米已涨价至1.3万元。他表示,如果能在16年年初买就更好了,因为那时价格更低。
  据记者了解,聊城市位于山东省西部,产业结构以第二产业为主,2017年城镇居民人均可支配收入为25231元,农村居民人均可支配收入为12415元。在2016年的棚户区改造工作中,聊城市坚持缩短安置周期,大力推进货币化安置。
  有关官员曾公开表示,聊城市政府要求每个县货币化安置率不低于50%,有条件的要力争达到100%。2016年9月底全市完成货币化安置率67.7%,其中高唐县、阳谷县和度假区货币化率达到100%。
  事实上,货币化安置有利于满足棚改居民对住房的多方面需求,是房地产去库存的有效措施。但在一定程度上,棚改货币化也导致三四线楼市火爆了起来。
  然而,刘宏表示,聊城的平均工资在3000-4000元之间。“我目前开一个小饭店。以公务员、在编小学教师为例,每月税后工资为4000多元,若按照这种工资水平,连每个月的月供都偿还不起。”
  严跃进认为,一般来说,从收入水平看,类似城市都不足以支撑5000元以上的房价。但实际上此类城市很多房价都破万了,所以单纯从收入水平看,已经明显偏离了房价收入比的合理水平。
  他告诉记者,在实际过程中存在这样一种情况,类似城市过去房价没大涨,所以购房者对于本地的房产认购也不会太关心。但若是后续其他城市的炒房者进入此类城市,房价开始上涨,那么相对沉默的楼市就会突然活跃起来,“这个时候追涨的情绪会很强,部分有房的购房者,通过卖一买一,相对是可以承受更高的房价的。”
  而在房价过万的三四线城市中,观望族同样不少。李晔(化名)在聊城市房价处于8000元/平米的时候就想买房,但一直在观望,直至房价破万。他坚持认为,在工资水平并不高的情况下房价一定会下降,下降后他再考虑入手。
  “目前的房价确实是高点,我认为未来房价会下降,但政府拍地、楼王频出,近两年楼面价格都挺高的,应该不太可能回到两年前的价格了。”刘宏说。
  房价大概率降温
  聊城的案例,只是三四线城市房价大幅上涨的缩影。
  易居房地产研究院于11月底公布的《100城住宅价格报告》显示,三四线城市1万元以上均价水平已持续了15个月。2018年10月,包括宜昌、日照和北海等三四线城市房价同比增幅较大,增幅分别达到了54%、42%和39%。
  国家统计局发布的70个大中城市商品住宅10月份销售价格变动情况表明,位列涨幅前十名的城市中,一半以上都是三四线城市。
  不过,棚改政策正在收紧。10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,要求商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。住建部副部长倪虹表示,不是取消货币化安置方式,而是因地制宜调整货币化安置的鼓励政策。
  严跃进认为,对于三四线城市的楼市来说,降温是大概率的。从需求上看,部分需求或是透支的,往往此类城市市场交易过热以后,会暂停一段时间,类似半年以上,这个时候容易带来市场交易的下行。
  他指出,从动力上看,棚改政策有所调整,这在很大程度上也会影响此类城市的市场交易,或者说资金方面的来源会减弱。“从房价来说,过去房价有冲高现象的,往往在这段时间会有小跌,这也基本上符合市场预期。很多城市的房价太高,而收入等水平没有跟进,以及部分二手房房源相对多,这都会牵制此类城市的新房交易和价格。”
  以聊城市为例,记者在某房产中介平台上发现,其均价在今年9月冲至最高点1.04万/平米后,目前价格已回落至9600元/平米。刘宏表示,他十月入手的房子到现在价格并无明显变化,但新开盘的价格基本上在8000多。
  12月10日,住建部住房政策专家委员会副主任、全国房地产商会联盟主席顾云昌告诉记者,三四线城市的变化要滞后于一二线城市,目前房价暂未出现明显变化,但由于购买力已处于下行周期,下一步若继续增加投资扩大供应量,房价就会出现缓慢下行。
  记者了解到,与一二线城市相比,三四线城市并无特别严格的限购限价政策。严跃进预计,三四线楼市正在降温,调整政策至少目前是不会收紧的,会持续既有的政策。明年若市场交易不好,松动的可能性是比较大的,这也会带来房地产市场的交易重新反弹。
  “当然绝大多数三四线城市本身政策也没有收紧,所以也谈不上放松。而部分类似经济发达的三四线城市,松动的可能性相对是大的。”严跃进说。

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